深圳樓市連出兩“王炸”，專(zhuān)家：難扭轉(zhuǎn)當(dāng)前疲弱需求
發(fā)布時(shí)間： 2023年11月24日 10:25 瀏覽次數(shù)：1425 來(lái)源：觀察者網(wǎng) [返回]
11月22日，深圳官宣，自11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。此次調(diào)整降低了居民購(gòu)買(mǎi)二套住房的購(gòu)房資金門(mén)檻，有利于更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。
同日，深圳市住房和建設(shè)局對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，規(guī)定需同時(shí)滿(mǎn)足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）等兩個(gè)條件。
據(jù)悉，本次調(diào)整擴(kuò)大了享受優(yōu)惠政策普通住房的范圍，可以使更多購(gòu)房家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房成本，更好地滿(mǎn)足合理住房需求。
新政“精細(xì)化”特點(diǎn)明顯
和此前出臺(tái)的政策相比，深圳此次出臺(tái)的新政“精細(xì)化”特點(diǎn)明顯。
首先在降首付上，多地將重點(diǎn)放在首套房上，而此次深圳不僅將二套房納入政策里，甚至不再區(qū)分二套房首付比例中的普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明政策更加務(wù)實(shí)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次深圳調(diào)整樓市政策，沒(méi)有從限購(gòu)?fù)顺龅慕嵌热胧郑瞧胀ㄗ》績(jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿(mǎn)足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，沒(méi)有一次性到位，下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間，先觀察此次調(diào)整的效果再說(shuō)。
與此同時(shí)，深圳在規(guī)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上，不再局限于總價(jià)。
據(jù)原規(guī)定，深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)需同時(shí)滿(mǎn)足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）等三個(gè)條件。
但這并不符合當(dāng)下的實(shí)際情況。據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，多地普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都是2016年以前的，并不匹配當(dāng)下的實(shí)際房?jī)r(jià)水平，自然導(dǎo)致‘普通住宅被認(rèn)定為非普通住宅’，為此消費(fèi)者還要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。
李宇嘉進(jìn)一步補(bǔ)充，深圳在2019年就采取過(guò)降低普通住房?jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn) ，事實(shí)上是調(diào)低了住房交易的成本。“但由于前幾年房?jī)r(jià)上漲比較快。普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有調(diào)整，民間一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求，促進(jìn)住房交易。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，深圳政策出臺(tái)后，“會(huì)利好部分總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)房子的交易，尤其在稅費(fèi)等方面可以享受利好。”
政策效果難以為繼
盡管如此，業(yè)內(nèi)對(duì)政策效果依舊不太樂(lè)觀。
李宇嘉坦言，預(yù)計(jì)下調(diào)利率將帶動(dòng)一部分需求釋放，但后續(xù)仍要有其他降成本政策跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)多方利好政策、降成本降門(mén)檻政策疊加。同時(shí)也更加需要在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主積極降價(jià)，居民端就業(yè)和收入能逐漸穩(wěn)定，唯有此供需兩端同步發(fā)力，收入基本面明顯好轉(zhuǎn)，商品房交易才能穩(wěn)定下來(lái)。
房地產(chǎn)從業(yè)人士陳佩也表示，利好改善群體，刺激市場(chǎng)尤其是改善市場(chǎng)回暖，效果肯定有，但不會(huì)特別大。“提振市場(chǎng)信心，不僅要降低購(gòu)房成本，更關(guān)鍵的是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)就業(yè)，讓大家對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)有信心。”
之所以這么說(shuō)，是因?yàn)樯钲谧?月以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)等政策，效果雖有但難以為繼。
8月30日，深圳正式官宣認(rèn)房不認(rèn)貸的新政策，表示居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
和預(yù)期一樣，新政在一定程度上帶動(dòng)商品房市場(chǎng)的整體活躍度。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后的第一周（9月4日-9月10日）深圳二手房交易量環(huán)比上漲26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房交易量環(huán)比再漲10%，在售量突破5.6萬(wàn)套。
但需要指出的是，8月底政策松綁以來(lái)，盡管市場(chǎng)交易有所好轉(zhuǎn)，但逐周減弱，到9月底政策效果明顯減弱。
李宇嘉指出，從客戶(hù)需求來(lái)看，看房量明顯上升但購(gòu)買(mǎi)決策呈現(xiàn)遲緩特征，意味著基于樓市基本面及預(yù)期，以及居民收入和就業(yè)預(yù)期，剛需和換房需求潛力大，但消費(fèi)能力和意愿明顯不足，迫切需要全民降低交易成本、購(gòu)房成本。
在此基礎(chǔ)上，深圳在剛需和和置換最為敏感的“房貸利率”上下了功夫。
據(jù)深圳特區(qū)報(bào)消息，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局聯(lián)合宣布，從9月29日起調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)。
在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分別為4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp），此次分別下調(diào)至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp）。
這是什么概念？以首套房為例，等額本息30年還款，原來(lái)100萬(wàn)貸款月供5067元，現(xiàn)在是4832元，減少了235元左右。
“腰部”實(shí)力較弱
“支撐深圳過(guò)去樓市繁榮的很大程度上是房?jī)r(jià)的預(yù)期，以及大量的資金的涌入。”李宇嘉坦言，當(dāng)這個(gè)外部的環(huán)境不具備了以后，深圳樓市面臨著一定的下墜的壓力。
據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，深圳全市一手住宅網(wǎng)簽成交2076套，環(huán)比下跌6%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌；二手住宅過(guò)戶(hù)成交2400套，成交套數(shù)環(huán)比微跌1%。
此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.5%，同比變化分別是下降2.8%、1.3%。
將時(shí)間進(jìn)一步拉大，“事實(shí)上自2021年5月份開(kāi)始到現(xiàn)在，深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。”李宇嘉說(shuō)道。
有媒體報(bào)道，與2021年掛盤(pán)均價(jià)進(jìn)行對(duì)比，深圳兩年掛盤(pán)量都較高的1884個(gè)有效小區(qū)中，共有1806個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)下跌，占比總樓盤(pán)數(shù)的95.9%。其中，占比最高的是下跌10%-20%的范圍，占比50.7%，超總跌幅小區(qū)的半數(shù)；其次是跌幅在20%-30%的范圍，占比26.4%；跌幅小于10%的樓盤(pán)占比15.3%。
跌幅最高的樓盤(pán)是位于羅湖蓮塘片區(qū)的仙桐馨苑，目前掛盤(pán)均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米，2021年掛盤(pán)均價(jià)為9.1萬(wàn)元/平方米，下跌了42.3%。而該樓盤(pán)的指導(dǎo)價(jià)為5.18萬(wàn)元/平方米，如今掛盤(pán)價(jià)已經(jīng)基本跌到了指導(dǎo)價(jià)水平。
基于此，李宇嘉直言“市場(chǎng)預(yù)期非常悲觀，已經(jīng)形成了下跌預(yù)期和實(shí)際下跌的循環(huán)。”
李宇嘉進(jìn)一步指出，實(shí)際的剛性和改善性需求對(duì)于深圳來(lái)講，相比其他城市又有一個(gè)弱點(diǎn)，就是中等收入人群數(shù)量相對(duì)較少，真正的人口結(jié)構(gòu)就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)。
換言之，深圳的“腰部”實(shí)力較弱，這是當(dāng)前樓市難以穩(wěn)定住的一個(gè)最大的弱點(diǎn)。
“需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用。”在李宇嘉看來(lái)，目前樓市的需求主要是高房?jī)r(jià)供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾，但除此之外，更重要的是普遍的對(duì)房?jī)r(jià)和樓市前景預(yù)期的不樂(lè)觀。
廈門(mén)樹(shù)鑫建設(shè)集團(tuán)有限公司
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